تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر

اجاره منزل در برخی موارد باعث بروز مشکلاتی می­شود. یکی از مشکلات عدم رعایت بندهای قرارداد توسط مستأجر است که موجر را مجبور به گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستأجر می­کند.

اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود یعنی اگر مورد اجاره یک آپارتمان مسکونی باشد مستأجر در مدت اجاره مالک منافع آن که سکونت در ملک مذکور است می‌گردد.

.اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

هنگامی که هر دو طرف قرارداد یعنی موجر و مستأجر به تعهدات خود پایبند باشند، مشکلی پیش نخواهد آمد اما در صورت بروز اختلاف، موجر می‌تواند درخواست حکم تخلیه بدهد.

 قرارداد اجاره می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد. حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.

شرایط لازم برای تقاضای تخلیه

شرایط قانونی لازم برای درخواست تخلیه ملک توسط موجر این است که باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجاره‌نامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف می‌فرستد.

 

تخلیه در قرارداد اجاره عادی

اگر قرارداد اجاره به صورت  غیر رسمی وعادی تنظیم شده باشد، یعنی به صورت دستی و خارج از دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه، دستور فوری از مراجع قضایی بگیرد. در خصوص  این نوع قرارداد تفاوتی  بین این که در دفاتر املاک تنظیم شده باشد یا در برگه‌ی معمولی وجود ندارد..دستور تخلیه در این موارد معمولا قابل اعتراض نیست.

نکته‌ی مهم در این رابطه این است که قرارداد مورد نظر باید شرایط قانونی برای قابل استناد بودن را داشته باشد تا توسط مقام قضایی بررسی شود، یعنی دارای امضاء و مشخصات کامل طرفین بوده و در دو برگه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضاء کرده باشند.

 

 

تخلیه در قرارداد اجاره رسمی

اگر قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، باید از طریق گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد. این امر مدت زمان بیشتری طول می‌کشد، زیرا در این صورت مستأجر پس از صدور حکم، حق تجدید نظر خواهی دارد. اگر حکم تخلیه مستأجر صادر شود، موجر باید از دفترخانه‌ی مربوطه تقاضای صدور اجرائیه کند که مستأجر مهلتی ده روزه برای اعتراض به اجراییه پیدا خواهد کرد. همچنین اگر مستأجر بدهی داشته باشد یا خسارتی را وارد کرده باشد، موجر نمی‌تواند آن را از مبلغ ودیعه کم کند و باید آن را از دایره اجرایی طلب کند، البته ودیعه باید پیش از اجرای حکم به مستأجر بازگردانده شود.

 

اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر

 

اگر مستاجر با وجود مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپرداخت کند. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.

 

در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

 

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود، اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. هم‌چنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.


توقف حکم تخلیه

همان طور که عنوان کردیم دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه، قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نیست.

اما باید خاطر نشان کرد که عملیات اجرایی تخلیه طبق اثبات شرایطی، می‌تواند متوقف شود و ان هم زمانی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه به موجب ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی صادر شود.

بر اساس این ماده:« در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید.

اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند.

در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود. »

توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه امری بسیار مشکل است زیرا پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، می‌بایست در ظرف سه روز تخلیه محل صورت بگیرد در غیر این صورت مامور اجرا، دستور تخلیه عین مستاجره را اجرا می کند.

بنابراین، بسیار مشکل و بعید است که مستاجر در ظرف سه روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند و دادگاه هم در همان مدت تشکیل جلسه دهد، به درخواست مستاجر رسیدگی نماید، دلایل مستاجر را موجه تشخیص دهد و قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

مگر اینکه مرجع قضایی بدون انکه مستاجر دادخواست داده باشد، درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد و قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند.

بنابراین، بهترین راه برای مستاجر اقدام از طریق دادرسی فوری است.

 

نظرات : 0

ثبت نظر

برای گذاشتن نظر ابتدا وارد شوید